دریافت وام مسکن برای بسیاری از خانواده‌ها مسیر اصلی خانه‌دار شدن است؛ اما مقررات، سقف‌ها و مدارک هر بانک متفاوت‌اند. در این راهنمای کاربردی، با انواع وام‌ها، شرایط و مدارک، مراحل اقدام و نکات کلیدی انتخاب آشنا می‌شوید. برای انتخاب سریع‌تر و دقیق‌تر، می‌توانید از مشاوره تخصصی «وام‌جو» استفاده کنید تا بر اساس بودجه، شهر محل سکونت و توان بازپرداخت، بهترین گزینه را بیابید.
انواع وام‌های مسکن در ۱۴۰۴
۱) وام خرید مسکن از محل اوراق (تسه) + امکان جعاله
بانک مسکن و برخی بانک‌های دیگر، وام خرید را از محل «اوراق حق تقدم» ارائه می‌کنند. سقف‌های پایه طبق شهر متفاوت است: تهران ۵۰۰ میلیون تومان برای افراد مجرد (زوجین تا ۱ میلیارد تومان)، مراکز استان‌ها و شهرهای >۲۰۰ هزار نفر ۴۰۰ میلیون (زوجین ۸۰۰ میلیون) و سایر شهرها ۳۰۰ میلیون (زوجین ۶۰۰ میلیون). در کنار آن، امکان دریافت وام جعاله تعمیرات نیز وجود دارد. اخذ وام نیازمند خرید اوراق و ارائه سند ملکی قابل رهن است.
۲) وام مسکن جوانان (سپرده‌محور)
این وام بر پایه سپرده‌گذاری منظم ۵ تا ۱۵ سال در حساب «پس‌انداز جوانان» بانک مسکن است. مزیتش نرخ ترجیحی‌تر و دوره بازپرداخت بلندتر است؛ اما نیازمند برنامه‌ریزی زمانی و انضباط مالی است.
۳) وام خرید/انتقال با سند خانه
در شیوه «وام با سند» همان ملکی که می‌خرید وثیقه وام می‌شود. بانک در روز انتقال سند، وجه وام را مستقیم به فروشنده پرداخت می‌کند و سند تا پایان اقساط در رهن بانک می‌ماند. رعایت شرایطی مثل اعتبار سند رسمی، کف ارزش کارشناسی ملک نسبت به مبلغ وام و توان بازپرداخت الزامی است.
۴) وام‌های ویژه
- وام مسکن روستایی: ویژه ساکنان روستاها و شهرهای کوچک؛ بانک‌های مختلفی ارائه‌دهنده‌اند.
- وام ایثارگران: قرض‌الحسنه با سقف‌های مشخص و بازپرداخت بلند؛ نیازمند معرفی‌نامه از بنیاد.
- وام بازنشستگان: از طریق صندوق بازنشستگی، با سقف‌های متفاوت برای مجرد و متأهل.
- بافت فرسوده: برای نوسازی در محدوده‌های مصوب؛ بخشی از تسهیلات با نرخ کمتر یا پلکانی.
اگر بین گزینه‌ها مردد هستید، «وام‌جو» می‌تواند بر اساس محل ملک، عمر بنا، نوع وثیقه و توان پرداخت شما، گزینه‌ها را مقایسه و پیشنهاد عملی ارائه کند.
شرایط کلی دریافت وام (خلاصه)
- سن بالای ۱۸ سال، نداشتن چک برگشتی یا بدهی سررسیدشده.
- تناسب درآمد خالص با مبلغ قسط (بانک‌ها معمولاً استطاعت بازپرداخت را می‌سنجند).
- در روش اوراق: خرید اوراق حق تقدم به میزان لازم؛ در روش سپرده‌محور: افتتاح/نگهداری سپرده طبق ضوابط.
- برای ملک خریداری‌شده: عمر بنا معمولاً تا ۲۵ سال (برای عمر بالاتر سقف وام کاهش می‌یابد)، و ارزش کارشناسی باید کف استاندارد پوشش وام را داشته باشد.
- امکان دریافت دو وام هم‌زمان برای یک ملک توسط بستگان درجه‌اول (مثل پدر/فرزند یا خواهر/برادر) طبق ضوابط جدید.
نکته: جزئیات دقیق هر بانک می‌تواند تفاوت‌هایی داشته باشد؛ «وام‌جو» در بررسی استطاعت، انتخاب بانک و مدیریت هزینه اوراق کنار شماست.
جدول مقایسه سریع
| نوع تسهیلات | سقف (مجرد/زوجین) | روش اخذ | شرایط ملک/وثیقه | نکته کلیدی |
|---|---|---|---|---|
| خرید مسکن از محل اوراق (تسه) | تهران: ۵۰۰/۱۰۰۰، مراکز استان: ۴۰۰/۸۰۰، سایر شهرها: ۳۰۰/۶۰۰ (میلیون تومان) | خرید اوراق + تشکیل پرونده در بانک | سند رسمی قابل رهن؛ عمر بنا معمولاً ≤۲۵ سال | زمان انتظار کم؛ هزینه اوراق را در بودجه لحاظ کنید |
| مسکن جوانان (سپرده‌محور) | سقف بلندمدت (با سپرده‌گذاری ۵–۱۵ سال) | افتتاح «حساب پس‌انداز جوانان» و واریز ماهانه | سند رهنی در زمان اخذ؛ احراز استطاعت | مناسب برنامه‌ریزی بلندمدت؛ نرخ ترجیحی‌تر |
| وام با سند خانه (رهن ملک خریداری‌شده) | مطابق سقف‌های شهر و بانک | کارشناسی ملک + تنظیم سند در دفترخانه | سند رسمی ۶دانگ؛ ارزش ملک متناسب با مبلغ وام | پرداخت مستقیم بانک به فروشنده در روز انتقال |
| ویژه‌ها (روستایی/ایثارگران/بازنشستگان/بافت فرسوده) | مطابق بخشنامه هر طرح | ثبت‌نام در سامانه/بانک معرفی‌شده | وثایق و مدارک اختصاصی هر طرح | شرایط سهل‌تر یا نرخ پایین‌تر در برخی طرح‌ها |
اگر برایتان مهم است «کدام ترکیب (اوراق + جعاله) ارزان‌تر تمام می‌شود؟» یا «در کدام بانک قسط کمتر می‌شود؟»، تیم «وام‌جو» می‌تواند سناریوهای مختلف را با عدد و رقم برای شما شبیه‌سازی کند.
مراحل گام‌به‌گام اقدام
- ارزیابی مالی: بودجه، پس‌انداز، توان قسط ماهانه و هزینه جانبی اوراق/کارمزد.
- انتخاب مسیر: اوراق (سریع‌تر) یا سپرده‌محور (ارزان‌تر در بلندمدت) یا وام با سند.
- آماده‌سازی مدارک: مدارک هویتی (کارت ملی/شناسنامه)، مبایعه‌نامه با کد رهگیری، صفحات سند، بنچاق/تقسیم‌نامه (برای نوساز)، پروانه‌ها، صورت‌مجلس تفکیکی (برای آپارتمان)، گواهی اشتغال، افتتاح حساب قرض‌الحسنه به نام خریدار.
- ثبت درخواست: حضوری یا از مسیرهای غیرحضوری بانک مسکن/بانک هدف.
- کارشناسی و تضامین: ارزیابی ملک، اعتبارسنجی و تعیین مبلغ نهایی.
- نهایی‌سازی در دفترخانه: انتقال وجه وام به فروشنده و در رهن رفتن سند تا پایان اقساط.
در هر مرحله اگر نیاز به چک‌لیست اختصاصی دارید، «وام‌جو» می‌تواند بر اساس نوع ملک (نوساز/قدیمی)، شهر و بانک انتخابی، مدارک را شخصی‌سازی کند.
نکات کلیدی :
- برای شهرهای مختلف سقف‌ها متفاوت است.
- اگر عمر بنا بالاتر باشد، ممکن است سقف وام کاهش یابد؛ از مشاور/کارشناس بانک پیش از مبایعه‌نامه استعلام بگیرید.
- در سیاست جدید، امکان دریافت دو وام برای یک ملک توسط بستگان درجه اول وجود دارد؛ می‌تواند شکاف نقدینگی زوج‌های جوان را کمتر کند.
- هزینه جانبی اوراق، کارمزدها و بیمه را در محاسبات «کل هزینه مالکیت» لحاظ کنید.
سوالات متداول
- ۱) آیا بدون سپرده می‌توان وام خرید گرفت؟
- بله؛ در روش اوراق (تسه) بدون سپرده‌گذاری اولیه می‌توانید اقدام کنید؛ خرید تعداد کافی اوراق شرط است و سند ملک باید قابل رهن باشد.
- ۲) سقف وام در تهران و سایر شهرها چقدر است؟
- تهران ۵۰۰ (زوجین یک میلیارد)؛ مراکز استان‌ها ۴۰۰ (زوجین ۸۰۰)؛ سایر شهرها ۳۰۰ (زوجین ۶۰۰) میلیون تومان. برخی طرح‌ها مثل جعاله نیز قابل تجمیع‌اند.
- ۳) آیا می‌شود دو وام برای یک ملک گرفت؟
- طبق ضوابط جدید، بستگان درجه اول (پدر/فرزند، خواهر/برادر یا مادر/فرزند) می‌توانند هم‌زمان برای یک ملک وام بگیرند؛ جزئیات را از بانک منتخب استعلام کنید.
- ۴) مدارک اصلی برای تشکیل پرونده چیست؟
- کارت حساب یا اوراق حق تقدم، مبایعه‌نامه با کد رهگیری، صفحات سند، بنچاق/تقسیم‌نامه، پروانه‌ها، صورت‌مجلس تفکیکی (در صورت نیاز)، مدارک هویتی فروشنده/خریدار، گواهی اشتغال و افتتاح حساب قرض‌الحسنه.
- ۵) روش «وام با سند» چگونه عمل می‌کند؟
- بانک در روز انتقال سند، مبلغ وام را به فروشنده می‌پردازد و سند تا پایان اقساط در رهن بانک می‌ماند؛ ارزش کارشناسی ملک و توان بازپرداخت بررسی می‌شود.
جمع‌بندی
برای انتخاب بین اوراق، سپرده‌محور یا وام با سند، باید بین «سرعت دریافت»، «هزینه کل» و «انعطاف شرایط» تعادل برقرار کنید. اگر می‌خواهید بدانید کدام ترکیب (مثلاً اوراق + جعاله) متناسب با بودجه شماست و قسط ماهانه‌تان چقدر می‌شود، از مشاوره «وام‌جو» کمک بگیرید تا با تحلیل سناریوها، بهترین تصمیم را بگیرید.
